راه حلی برای درمان بیماری اقتصاد کشور - وبلاگ تور امنستان

به گزارش وبلاگ تور امنستان، براساس آمار و اطلاعات موجود تعداد واحدهای مسکونی قابل بهره برداری کشور فاصله چندانی با تعداد خانوارهای موجود ندارد. به بیان دیگر کمبود قابل اعتنایی در بازار مسکن مطرح نیست. بااین حال کمتر کسی درباره وجود شرایط بحرانی در این بازار تردید دارد. از مجموع 26.4 میلیون خانوار کشور بیش از یک سوم مستأجر هستند و این نسبت در سال های گذشته با سرعت در حال افزایش بوده است. قیمت مسکن به ویژه در کلان شهرها با چنان سرعتی افزایش یافته است که بسیاری از زوج های جوان آرزوی خانه دارشدن را فراموش نموده اند. با این حال تعداد بنگاه های املاک کشور از 72 هزار در سال 1390 به بیش از 150 هزار واحد رسیده است. با تأمل در اعداد و ارقام فوق می توان تصویری از ابعاد بحران در بازار مسکن و مستغلات کشور به دست آورد.

در چند دهه گذشته از یک سو سیاست های نسنجیده دولت های وقت موجب افزایش سریع حجم نقدینگی شده و البته به علت حاکمیت مناسبات رانتی این نقدینگی به شکلی بسیار نامتقارن بین اقشار شهروندان توزیع شده است. از سوی دیگر، با تشدید تحریم ها و کاهش فرصت صادرات و تعطیلی بسیاری از واحدهای فراوریی و صنعتی، فرصت های سالم سرمایه گذاری برای جذب این نقدینگی ایجاد نشده است. درنتیجه بخش مهم نقدینگی راستا خود را به سمت بازار مسکن و مستغلات طی نموده و به این ترتیب تقاضای سفته بازانه در مقیاس وسیع در بازار املاک و مستغلات شکل گرفته است.

در نظر اول می توان افزایش قیمت املاک و به ویژه مسکن را واکنشی به افزایش سطح عمومی قیمت ها دانست. به بیان دیگر به علت وجود تورم دورقمی در کشور، طبعا با افزایش قیمت ها، مسکن هم حرکت خود را برای حفظ تناسب قیمت آغاز خواهد نمود. اما در نگاهی عمیق تر اثر تورمی افزایش قیمت مسکن در سطح اقتصاد ملی مکشوف می گردد. به این ترتیب می توان افزایش قیمت مسکن را به مثابه عاملی تعبیر کرد که موتور افزایش قیمت و تشدید تورم را در اقتصاد روشن می نماید. با افزایش حجم نقدینگی تقاضای سفته بازانه در بازار مسکن قوت می یابد و قیمت مسکن را بالا می برد. با افزایش قیمت مسکن، قیمت املاک تجاری و اداری هم افزایش می یابد. این امر قیمت تمام شده کلیه کالاها و خدمات عرضه شده در بازار را بالا خواهد برد.

با عنایت به این نکته، در کنار عواملی مانند تشدید تحریم های ظالمانه، سوء مدیریت، بحران خشک سالی و... می توان توسعه بی رویه تجارت املاک و مستغلات را به اسم یکی از عوامل توسعه ابعاد بحران مالی کشور و کوچک شدن سفره اقشار کم عایدی و درنهایت رانده شدن بخش مهمی از خانوارهای کشور به زیر خط فقر ذکر کرد. بعلاوه با عنایت به این نکته، بهتر می توان علل ناکارآمدی دولت ها را در عرصه حل مشکل مسکن شناسایی کرد. دولت ها در سال های گذشته سیاست های مختلفی را در این میدان آزموده اند، اما هیچ کدام نتوانسته تغییر محسوسی به نفع اقشار کم عایدی و متقاضیان مسکن ایجاد کند. سیاست افزایش سقف وام مسکن فقط به نفع دلالان و سفته بازان تمام شده، زیرا آنان توانسته اند دارایی های مستغلاتی خود را با قیمت بالا به اصطلاح تبدیل به احسن نمایند. سیاست های دیگری چون مسکن مهر، مسکن اجتماعی یا تأسیس صندوق مسکن و ساختمان هم هیچ کدام پیروز به تلطیف معضل نشده اند.

درواقع هیچ کدام از دولت ها حاضر به برخورد جدی با دشواری حضور تقاضای سفته بازانه در بازار مسکن نشده اند؛ یا به علت اطلاع نداشتن از ابعاد تخریبی این تقاضا یا نفوذ سلاطین املاک و مستغلات در نظام تصمیم سازی و تصمیم گیری. برقراری محدودیت برای تقاضای سفته بازانه و خروج تدریجی نقدینگی مزاحم از این بازار می توانست شرایطی را فراهم کند که از یک سو فشار کمتری به متقاضیان واقعی مسکن و اقشار کم عایدی وارد گردد، از سوی دیگر قیمت تمام شده محصولات داخلی با چنین سرعتی افزایش نیافته و درنهایت کالاهای وطنی قدرت رقابت خود را با کالاهای وارداتی کمتر از دست بدهند و علاوه براین صاحبان نقدینگی سرگردان ناگزیر از سرمایه گذاری در حوزه های دیگر اقتصاد ازجمله بورس اوراق بهادار شده و به این ترتیب به رونق اقتصاد ملی یاری نمایند. اینک و در اولین روزهای استقرار دولت تازه، باید توجه دولتمردان و متولیان عرصه اقتصاد کشور را به این مهم جلب کرد که با برنامه ریزی برای اخراج تدریجی تقاضای سفته بازانه از بازار املاک و مستغلات می توان مقدمات اصلاح اقتصاد کشور را فراهم کرد. اعمال محدودیت و معین سقف مجاز مالکیت مستغلات در شهرها و به ویژه شهرهای عظیم، مالکان مستغلات را که در سال های گذشته به احتکار املاک دست زده و به مدد رشد سریع قیمت املاک، یک شبه ره صدساله را طی نموده اند، وادار خواهد نمود املاک مازاد خود را در بازار عرضه نمایند.

درواقع در بخش مسکن، دولت به جای کوشش برای تشویق ساخت وساز یا افزایش سقف وام مسکن و تشویق بانک ها به اعطای تسهیلات خرید مسکن، باید به فکر تغییر شرایط مالکیت باشد و اجازه ندهد نظام ارباب و رعیتی مدرن که در عرصه مالکیت واحدهای مسکونی شکل گرفته است، جای پای خود را در اقتصاد ملی از این هم محکم تر کند. اما معضلی که دولت از هم اکنون باید به فکر برخورد با آن باشد، وجود تعارض منافع آن هم در سطحی بسیار آزاردهنده در میدان مسکن و مستغلات است. به اسم نمونه فلان مقام دولتی که بنا به ادعای خود مالک سه فقره آپارتمان است و به گفته منتقدانش، تعداد املاک وی به 10 فقره می رسد، طبعا در مقابل این سیاست درست و اصولی مقاومت خواهد نمود. یا نهادها و مؤسساتی که بخش اعظم دارایی هایشان در بازار املاک و مستغلات انباشته شده، قطعا بی کار نخواهند نشست. زیرا همه و همه حفظ و تداوم وضع موجود را به نفع خود می دانند، حتی اگر منتهی به شکستن کمر اقتصاد ملی بگردد. خلاصه کنم؛ در شرایطی که تحریم ظالمانه عرصه را بر اقتصاد ملی تنگ نموده، هرچند راه نجات اقتصاد کشور در قدم اول کوشش برای برطرف این معضل عظیم است اما در کوتاه مدت با کوشش برای تنظیم بازار مسکن می توان اتفاقات مثبت و امیدوارنماینده ای را در اقتصاد ملی شاهد بود. ازجمله این اتفاقات می توان به کاهش قیمت مسکن، کاهش اجاره بهای مسکن، افزایش سطح رفاه خانوارهای اجاره نشین، کاهش هزینه فراوری واحدهای صنعتی، فراوریی و تجاری، افزایش تقاضا برای خرید سهام در بورس، افزایش رونق مالی به علت پایین آمدن هزینه آغاز فعالیت و... اشاره نمود.